Квадраты без посредников. Часть 2

КОММЕНТАРИИ

Наталия Тихоновская, директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- При приобретении квартиры в строящемся доме особое внимание следует уделить описанию предмета договора - вашей будущей квартиры. В этой части документа должны быть максимально подробно обозначены общая и жилая площадь, количество комнат, расположение на этаже. На практике случаи, когда люди по ошибке въезжают в чужую квартиру и делают ремонт соседу, не так уж и редки. Подобные ситуации осложняются еще и тем, что предъявлять претензии в данном случае некому, а вам могут вменить незаконное вселение.

Несоответствие в номере секции или этажа может свидетельствовать о том, что в действительности вы приобретаете совсем не ту квартиру, которую хотели. Или, что еще хуже, покупаете одну и ту же квартиру одновременно с еще несколькими горе-"инвесторами". На практике договор, как правило, оформляется с приложением - поэтажным планом с выделенной на нем приобретаемой квартирой. Продавец должен гарантировать отсутствие прав третьих лиц на нее. Размер ответственности должен составлять 10-30% от стоимости квартиры.

Еще один важный пункт договора - подтверждение реальных сроков строительства и получения квартиры в собственность. Штрафные санкции в этом случае составляют 5-10% от стоимости квартиры. Также от продавца стоит потребовать полный пакет документов, необходимых для оформления квартиры в вашу собственность. Альтернативный вариант - поручить оформление профессионалу (например, риэлторской компании).

В договоре должно быть указано, что цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. При указании площади квартиры в документе должно фигурировать положение о соответствующих взаиморасчетах, позволяющих оплачивать ее стоимость только за фактически получаемые по окончании строительства квадратные метры. Данные необходимо подтвердить заключением Бюро технической инвентаризации.

Юрий Синяев, начальник отдела продаж группы компаний "Конти":

- В случае приобретения квартиры от застройщика покупатель получает более гибкую схему оплаты: возможны рассрочка платежа до окончания строительства, скидки в зависимости от условия платежа, процента предоплаты, объекта приобретения, количества приобретаемых квартир и т. д. Риэлтор, как правило, ограничен договором, нормой прибыли, зарабатывает на оформлении документов. Кроме того, застройщик может влиять на процесс строительства, осуществлять перепланировку, может взять на себя оформление документов в качестве дополнительной бесплатной услуги.

Основная гарантия при инвестировании в недвижимость - репутация компании. Как правило, соинвесторы (компания-застройщик и физическое или юридическое лицо, заключившее инвестиционный договор) становятся партнерами, разделяющими возможные риски инвестирования. В договоре могут быть прописаны пункты относительно невыполнения сроков, пеней и пр. В "Конти" случаев претензий со стороны покупателей и соинвесторов не возникало.

Наталья Пензина, заместитель директора департамента новостроек корпорации "Инком-Недвижимость":

- Преимущество покупки квартир от застройщика может быть только одно - это скидка от стоимости квартиры на процент вознаграждения риэлторской компании, так как условия реализации (цена, рассрочка платежа, условия оплаты), как правило, одинаковые и у застройщика, и у риэлтора. Существенный недостаток покупки квартиры от застройщика - это ограниченный выбор потенциальных квартир. Он предлагает только свои объекты, а у риэлторской компании, которая сотрудничает со многими застройщиками и зачастую сама по ряду объектов является инвестором, выбор значительно больше. Зачетные схемы, как правило, тоже не проходят, так как застройщики работают только с новостройками и для дальнейшей реализации квартир на вторичном рынке у них нет необходимых ресурсов и профессиональных кадров.

Гарантии соблюдения интересов клиента застройщиком, как правило, ограничиваются фиксированием стоимости квартиры. Хотя на рынке известны компании, которые после окончания строительства дома повышают цены. Поэтому при подписании договора инвестирования надо обязательно обращать внимание на то, что цена фиксируется и доплата возможна только после проведения обмера БТИ. Необходимо также обращать внимание, прописан ли в договоре срок сдачи дома и какие штрафные санкции несет застройщик в случае невыполнения этих сроков.

Елена Соболева, руководитель отдела агентства "Кутузовский проспект":

- Профессионал всегда выставит вашу квартиру в рекламу по максимально реальной цене. Причем реклама будет массированной. При этом агентство укажет свои контактные телефоны, и вас никто не будет беспокоить постоянными звонками. Показ квартиры будет производиться в присутствии маклера в удобное для продавца время. Кроме того, если покупатель приходит с риэлтором, а вы продаете квартиру самостоятельно, то можете подвергнуться ценовому прессингу.

Частному лицу, как правило, вносится задаток. И если у вас вдруг изменились жизненные планы или вы к обозначенному сроку не успели собрать необходимые справки, то задаток придется вернуть в двойном размере. Агентства принимают предоплату в виде аванса, и при вышеперечисленных обстоятельствах вы не теряете никаких денег.

Сбор документов, необходимых и достаточных для договора купли-продажи, также лучше доверить профессионалу. Он лучше знает, какие справки нужны, где их выдают, каков график работы этих учреждений. В процессе совершения сделки риэлтор сумеет грамотно прописать в договоре условия доступа к банковской ячейке. Если дополнительные условия будут составлены неверно, продавец может, продав квартиру, остаться без денег. Профессионал возьмет на себя и всю работу по регистрации договора. Стоит помнить, что, если в сделке участвуют не две, а более сторон ("альтернатива"), риски и сложность вопроса увеличиваются в несколько раз.

Алексей Рекут, руководитель отдела маркетинга ОАО "Квартал":

- Поскольку риэлтор берет на себя достаточно ограниченные функции подбора варианта и помощи в оформлении документов, то в нашем сегменте (новостройки высокого и элитного класса) купить квартиру без помощи посредника довольно просто. Жилья высокого класса строится сравнительно немного, а солидных компаний с историей, которые возводят такое жилье, еще меньше. Поэтому для потенциального покупателя не составляет труда объехать все московские фирмы, строящие "элитку", и подобрать соответствующий вариант. В отличие от посредников менеджеры отдела продаж застройщика прекрасно знают свои квартиры и условия их продажи. Они могут проконсультировать покупателя по широкому кругу вопросов: от способов рассрочки до возможностей переблокировки и перепланировки квартиры. Помощь в оформлении сделок в нашем случае также не требуется, так как все хлопоты ложатся на плечи специалистов клиентского отдела компании-застройщика.

Если говорить о каких-либо гарантиях, то, как правило, риэлторские компании идут на всевозможные юридические уловки, стремясь своим клиентам их не предоставлять. Например, после подбора квартиры и ее приобретения договор между риэлтором и клиентом не закрывается актом, а расторгается, что лишает последнего возможности в будущем предъявить претензии. Все это делает услуги риэлтора совершенно бесполезными.

Кроме того, ни один риэлтор никогда не продаст квартиру по цене ниже, чем у застройщика. И любого рода "сенсационные предложения" не более чем рекламный трюк с целью привлечь потенциальных покупателей и "раскрутить" их в итоге на более дорогостоящий вариант.

Компания "ДОН-Строй":

- Приобретая квартиру непосредственно от застройщика, покупатель получает очевидные преимущества. Во-первых, при покупке квартиры на начальном этапе строительства выбор расположения, площади, конфигурации будущего жилья практически не ограничен. Во-вторых, в офисах продаж компании клиент сразу получает юридическую консультацию и может выбрать наиболее удобную схему оплаты. При покупке квартиры в строящихся жилых комплексах "ДОН-Строя" предусмотрена максимальная рассрочка с фиксированными ценами продолжительностью до сдачи объекта в эксплуатацию.

К тому же, приобретая квартиру на начальных этапах строительства, вы существенно выигрываете в цене: с начала реализации объекта до сдачи его в эксплуатацию в последние несколько лет стоимость квадратного метра возрастает в среднем на 25-50%. Это один из определяющих факторов перспективности покупки недвижимости "напрямую". К примеру, в Доме в Сокольниках, строительство которого началось в сентябре прошлого года, уже продано 50% квартир. В жилых комплексах, где строительство близится к завершению, выбор квартир уже ограничен: в "Триумф-Паласе" их осталось около 5%, в квартале "Воробьевы горы" на Мосфильмовской - 15%. Десятилетний опыт компании "ДОН-Строй" позволяет говорить о стабильном повышении спроса на квартиры от застройщика.

Документы, необходимые при продаже квартиры

1. -Правоустанавливающие документы (договор передачи, свидетельство о регистрации прав собственности, справка ЖСК о выплаченном пае, свидетельство о праве на наследство, договор инвестирования и т. п.).

2. В БТИ: поэтажный план, экспликация, оценочная стоимость квартиры.

3. Паспортный стол: выписка из домовой книги.

4. Бухгалтерия РЭУ: копия финансово-лицевого счета, справка об отсутствии задолженности по квартплате.

5. Нотариус: согласие супруга на отчуждение или приобретение квартиры.

6. Органы опеки и попечительства: разрешение (если в сделке участвуют несовершеннолетние дети).

7. Налоговая инспекция: справка, если квартира получена в дар или по наследству.
"Финанс"